أثر توريق الديون الرهنية على أداء السوق الثانوية العقارية دراسة مقارنة لبلدان شمال إفريقيا

Abstract

تشير النظرية الاقتصادية إلى أن التوريق يؤدي إلى خلق القيمة وذلك من خلال خفض تكاليف الوساطة المالية وزيادة الفرص المتاحة لتقاسم وتنويع المخاطر، حيث يعمل التوريق على خلق مورد سيولة جديد لمنشئي مختلف أصناف القروض عن طريق السماح لهم بتحويل القروض غير السائلة إلى أوراق مالية قابلة للتداول. كما يسمح التوريق للمنشئين بجعل الأصول سائلة وبالتالي خفض حساسيتها تجاه التغيرات فيما يتعلق بمدى توافر مصادر التمويل الخارجية والحد من المخاطر من الأصل. إضافةً إلى ذلك فإن تحويل القروض إلى أصول سائلة يحفز طلب المستثمرين لأن المخاطر يجري تقاسمها من قبل مجموعة واسعة من المستثمرين. ضمن نفس السياق، انصب بحثنا حول دراسة مدى مساهمة تقنية التوريق، التي تم تبنيها من قبل بلدان شمال إفريقيا كآلية تمويل للسكن طويلة الأجل، في تنمية وتطوير السوق الثانوية العقارية لهذه البلدان، حيث يناقش هذا البحث إشكالية رئيسية تتناول قياس حجم الأثر الذي يمكن أن يحدثه توريق القروض الرهنية العقارية على مستوى السوق الثانوية العقارية، أي تلك السوق التي يتم فيها تداول منتجات توريق الديون الرهنية المتمثلة في الأوراق المالية المضمونة بأصول. وبشكل أكثر تحديدا، تبحث هذه الدراسة مدى مساهمة التوريق في خفض تكلفة الائتمان المقدم للأسر وتيسير شروطه، وكذا الزيادة في عدد منشئي القروض العقارية، الكفيلة بتحقيق وفرة ائتمانية. كما تبحث الدراسة مدى مساهمة التوريق في تشتت المخاطر وزيادة سيولة الأسواق الثانوية من خلال رفع قدرة المستثمرين والمقرضين على إدارة المخاطر وإدارة رأس المال التنظيمي، وتحقيق تمويل خارج الميزانية. وفقاً للنتائج التي خلصت إليها الدراسة النموذجية فإن التوسع المستمر الذي عرفه معدل توريق القروض الرهنية العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية قد أدى إلى تطور ونضج السوق الثانوية في هذا البلد بالنسبة لمختلف فئات الأصول الرهنية العقارية، فانعكس ذلك في شكل تكاليف تمويل منخفضة انتقلت مزاياها إلى المستهلكين. كما كان لمشتريات السوق الثانوية تأثير إيجابي ومعتبر على مبالغ القروض الرهنية العقارية للفرد، حيث يعتبر أثر مشتريات المؤسسات خارج الرعاية الحكومية الأكثر بروزاً على زيادة توافر القروض الرهنية العقارية. وعملت مستويات التوريق العالية على توفير حماية ضد صدمات أسعار الفائدة غير الملائمة الناجمة عن التشديد في السياسة النقدية. في حين، ومع أن التوريق أدى إلى ظهور سوق ثانوية تتمتع بالعمق والسيولة، عرفت فيه القروض الرهنية العقارية المورقة نمواً معتبراً وارتفاعاً في عدد منتجات الرهن العقاري، إلا أن أثر التوريق على السيولة لا يزال مثيراً للجدل ويتطلب المزيد من البحث. و تشير النتائج التي تم التوصل إليها من خلال هذا البحث إلى أن بلدان منطقة شمال إفريقيا لم تعرف أثراً مهماً لعمليات توريق القروض الرهنية العقارية السكنية على أداء أسواقها الثانوية، وذلك مرده في الأساس إلى ضعف لجوء بنوك هذه البلدان إلى التوريق، هذه التقنية الحديثة التي ينبغي أن تشكل أساساً وحافزاً لظهور سوق رهن عقاري يتولى زمام تطوير الأسواق المالية المحلية وتوفير إمكانية الوصول إلى الأسواق المالية الدولية، فلا يزال تطوير الأسواق الثانوية في المنطقة بطيئاً بسبب المرحلة الفتية للأسواق النقدية الأولية، مما يقف حاجزاً أمام دعم النمو الاقتصادي في دول هذه المنطقة. وبناء على ما خلصت إليه هذه الدراسة من نتائج، تم وضع أهم السبل التي يجب سلكها من قبل دول المنطقة للنهوض بأسواقها الثانوية وتعزيز قدرتها على دعم النمو الاقتصادي، حيث تقوم هذه السبل على تعزيز البنى التحتية وإنشاء قواعد البيانات المتعلقة بالأسواق العقارية والإقراض الرهني العقاري، وعصرنة وتطوير الأطر التي تربط الرهن العقاري بالأوراق المالية